Article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : le texte expliqué point par point
L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est le texte de référence des obligations du locataire. Il est court, mais chacun de ses alinéas — du a) au h) — recouvre une obligation distincte, et c’est presque toujours sur l’un d’eux que se cristallisent les litiges : retenue sur le dépôt de garantie, dégradations, défaut d’assurance, sous-location non autorisée.
Le cabinet, situé à Troyes, intervient pour les locataires comme pour les bailleurs de tout le département de l’Aube dans l’application de ce texte, en amont comme devant le juge des contentieux de la protection.
a) Payer le loyer et les charges aux termes convenus
C’est l’obligation principale du locataire, et elle s’exécute à la date prévue au bail, sans qu’aucune mise en demeure soit nécessaire pour que le retard soit constitué. Deux précisions ont leur importance en pratique. D’abord, le locataire ne peut pas décider unilatéralement de suspendre son loyer parce qu’il estime le logement mal entretenu : la retenue doit être autorisée par le juge, faute de quoi elle expose à la résiliation du bail. Ensuite, les charges ne sont dues que si elles sont justifiées et récupérables selon la liste réglementaire : le locataire peut exiger la communication des pièces justificatives.
b) User paisiblement des locaux
Le locataire doit occuper le logement conformément à la destination prévue au bail — habitation, ou usage mixte lorsqu’il est expressément autorisé — et sans troubler la tranquillité du voisinage. C’est sur ce fondement que sont sanctionnés les nuisances sonores répétées, les dégradations des parties communes ou l’exercice d’une activité non prévue. Les manquements graves et réitérés peuvent justifier la résiliation du bail, y compris lorsque leur auteur n’est pas le locataire lui-même mais une personne qu’il héberge. Ces situations rejoignent celles traitées au titre des troubles de voisinage.
c) Répondre des dégradations et des pertes
Le locataire répond des dégradations survenues pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive. Le texte prévoit toutefois trois causes d’exonération : la force majeure, la faute du bailleur, et le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement. C’est lui qui doit en rapporter la preuve. Cet alinéa est le fondement des retenues opérées au départ, d’où l’importance capitale de l’état des lieux d’entrée : sans document contradictoire, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, ce qui déplace tout le débat.
d) Assurer l'entretien courant et les réparations locatives
Le locataire prend en charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par un décret. Joints, remplacement de vitres, entretien des robinets, ramonage, entretien annuel de la chaudière relèvent de lui. La limite est nette : rien n’est dû lorsque la dégradation résulte de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de la force majeure. C’est la distinction entre usure normale et dégradation qui alimente la majeure partie des litiges sur le dépôt de garantie.
e) Laisser exécuter certains travaux
Le locataire ne peut pas s’opposer aux travaux d’amélioration des parties communes ou privatives de l’immeuble, à ceux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal du logement, ni aux travaux d’amélioration de la performance énergétique. En contrepartie, la loi le protège : lorsque les travaux durent plus de vingt et un jours, le loyer est réduit à proportion du temps et de la partie du logement dont il a été privé. Si les travaux rendent le logement inhabitable, ou s’ils présentent un caractère abusif ou vexatoire, le juge peut en ordonner l’interruption.
f) Ne pas transformer les lieux sans accord écrit
Le locataire peut aménager le logement — repeindre, poser des étagères — mais il ne peut pas le transformer sans l’accord écrit du bailleur. Abattre une cloison, supprimer une baignoire, modifier une installation électrique relèvent de la transformation. La sanction est dissuasive : à défaut d’accord, le bailleur peut exiger la remise en état aux frais du locataire lors de son départ, ou conserver les transformations sans aucune indemnisation. Un accord écrit, même sous forme d’un simple courriel précis, évite l’essentiel de ces litiges.
g) S'assurer, et h) ne pas sous-louer sans accord
Le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs et en justifier chaque année à la demande du bailleur. Le défaut d’assurance est un motif de résiliation, et le bailleur peut, à certaines conditions, souscrire une assurance pour compte et en récupérer le coût. L’alinéa h) interdit quant à lui de céder le bail ou de sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, portant y compris sur le prix du sous-loyer, qui ne peut excéder celui payé par le locataire principal. C’est ce texte qui fonde les contentieux relatifs aux locations de courte durée mises en ligne sans autorisation.
L'article 7-1 : trois ans pour agir
Souvent recherché mais rarement lu, l’article 7-1 fixe la prescription : toutes les actions dérivant d’un contrat de bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’action en révision du loyer obéit à un délai plus court, d’un an. Concrètement, un bailleur qui découvre tardivement des charges impayées, ou un locataire qui réclame le remboursement de charges indues, doit agir dans ce délai. Ce point conditionne la recevabilité de nombreuses demandes, notamment en matière de restitution du dépôt de garantie.
En résumé
- L’article 7 énumère huit obligations distinctes du locataire, du a) au h)
- Le loyer ne peut pas être suspendu unilatéralement, même en cas de manquement du bailleur
- Le locataire répond des dégradations, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d’un tiers
- L’entretien courant lui incombe, jamais la vétusté ni les vices de construction
- Transformer le logement ou sous-louer suppose un accord écrit du bailleur
- L’article 7-1 enferme les actions nées du bail dans un délai de trois ans
Questions fréquentes
L’usure normale résulte du simple écoulement du temps et d’un usage conforme : peintures ternies, moquette tassée après plusieurs années. La dégradation suppose un comportement anormal ou un défaut d’entretien : trou dans une cloison, brûlure, joint jamais nettoyé. Seule la seconde peut être facturée au locataire.
Oui, mais uniquement pour des sommes justifiées : devis ou facture, et état des lieux de sortie faisant apparaître la différence avec l’entrée. Une retenue forfaitaire, sans justificatif, est contestable devant le juge des contentieux de la protection.
La résiliation du bail, la restitution au bailleur des sous-loyers perçus, et une condamnation à des dommages et intérêts. La jurisprudence est constante et sévère, en particulier pour les locations meublées de courte durée proposées en ligne.
Oui. Le régime des locations meublées constituant la résidence principale du locataire renvoie à l’essentiel de ces obligations, avec quelques aménagements tenant notamment à la durée du bail et au délai de préavis.
