Expulsé pour impayé de loyer, mais indemnisé pour non-décence
Cela a déjà été rappelé ici, bailleurs et locataires ont tous des obligations à respecter. Dans les litiges locatifs, il arrive que la justice puisse reconnaitre la responsabilité de chacun, et cela, dans une même et unique affaire.
Le cabinet a accompagné un locataire confronté à une procédure d’expulsion pour impayés de loyers, mais qui a malgré tout obtenu une indemnisation pour le préjudice de jouissance subi en raison de la non-décence du logement.
Ainsi, même en cas d’expulsion, le locataire peut faire valoir ses droits lorsque le logement ne respecte pas les normes en matière de décence.
L'expulsion pour impayé de loyer
Dès le début de la procédure, le cabinet a conseillé à son client de régulariser sa situation en payant les loyers dus afin d’éviter l’expulsion.
En effet, le paiement du loyer constitue l’obligation principale du locataire : il doit s’acquitter du montant convenu à la date prévue dans le bail. L’article 7)a de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le contrat de location ». À défaut, le bailleur peut demander la résiliation du bail en activant la clause résolutoire.
Le paiement du loyer reste dû, même en cas de non-décence, tant qu’aucune décision de justice n’a été rendue. En effet, seul le Tribunal peut autoriser la suspension ou la consignation du loyer, et non le locataire, de sa propre initiative.
La clause résolutoire est une disposition du contrat de location qui prévoit que le bail sera automatiquement résilié en cas de manquement grave du locataire, notamment le non-paiement du loyer ou des charges.
Lorsque cette clause est prévue au contrat, le bailleur peut délivrer un commandement de payer ; si la dette n’est pas régularisée dans le délai imparti, la résiliation du bail prend effet de plein droit et l’expulsion peut être prononcée.
Dans ce dossier, malgré les démarches entreprises par le locataire pour régulariser sa situation, la dette locative persistait.
Le tribunal a donc constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé la résiliation du bail, ordonnant l’expulsion du locataire tout en lui accordant des délais pour quitter les lieux et pour s’acquitter de sa dette par échéancier.
L'indemnisation pour non-décence du logement
Si le locataire n’avait pu honorer le paiement des loyers, contrevenant ainsi à ses obligations, le cabinet n’a pas manqué de soutenir que le bailleur, de son côté, n’avait pas respecté l’article 6 de la loi de 1989 qui impose de « remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ». Cette obligation est d’ordre public et s’impose à tous les bailleurs.
Parallèlement à l’action du bailleur pour impayé de loyer, le locataire avait saisi la justice pour faire constater la non-décence du logement : humidité, moisissures, défaut de ventilation, chauffage défectueux…
Les rapports d’hygiène et un arrêté municipal, éléments de preuves indispensables, sont venus confirmer la réalité des désordres affectant le logement.
Convaincu par les arguments soulevés et les justificatifs ainsi produits, le tribunal a rappelé que le bailleur reste tenu, même en cas d’impayés de loyer par le locataire, de délivrer un logement décent, conforme à la sécurité et à la santé de l’occupant.
Ainsi, bien que la résiliation du bail et l’expulsion aient été prononcées, le locataire a obtenu une indemnisation au titre du préjudice de jouissance subi du fait de la non-décence du logement.
Ce dossier démontre que la justice peut reconnaître la responsabilité de chaque partie : le locataire pour le paiement du loyer, le bailleur pour la qualité du logement, et cela dans une même affaire.
Le cabinet reste à votre disposition pour toute question sur vos droits en matière de bail d’habitation ou d’expulsion locative.
A retenir :
Même en cas d’impayés et d’expulsion, le locataire peut obtenir une indemnisation si le logement n’est pas décent.
Le paiement du loyer est une obligation essentielle (article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989) : son non-respect peut entraîner la résiliation du bail en activant la clause résolutoire.
La clause résolutoire permet la résiliation automatique du bail en cas de manquement grave du locataire, après un commandement resté infructueux.
Le bailleur a l’obligation légale (article 6 de la loi du 6 juillet 1989) de délivrer un logement conforme à la loi et reste responsable du respect de cette obligation pendant toute la durée du bail.
