Litige entre propriétaires et locataires : aperçu
Vous êtes propriétaire et faites face à des loyers impayés, des dégradations locatives ou vous souhaitez réintégrer votre logement ?
Vous êtes locataires et votre logement est indécent ?
Les litiges entre propriétaires et locataires peuvent être variés et nombreux mais surtout, particulièrement désagréables à gérer.
Je vous accompagne, que vous soyez propriétaire ou locataire, afin de trouver la solution la plus efficace.
Vous trouverez ci-après un aperçu des litiges locatifs les plus courants.
1) Je suis : propriétaire
- Mon locataire ne règle plus ses loyers, que faire ?
En signant un contrat de location, le locataire doit respecter certaines obligations. La première d’entre elle est de payer les loyers et charges réclamés par le bailleur.
Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.
Le non paiement du loyer peut entrainer la résiliation du contrat de location. En effet, la plupart des contrats de location contiennent aujourd’hui une clause résolutoire.
Cette clause prévoit la résiliation du contrat en cas d’impayés de loyers et de charges.
Vous devez d’abord faire appel à un Huissier de Justice afin qu’il délivre un commandement de payer à votre locataire précisant les sommes réclamées.
Ce dernier dispose alors d’un délai de deux mois pour payer.
A l’issue de ce délai, si la dette est réglée, il peut se maintenir dans les lieux. A défaut, il convient alors de saisir le Tribunal pour faire constater l’impayé de loyer et donc la résiliation du bail puis l’expulsion.
A noter que vous pouvez réclamer les loyers impayés sur une période couvrant les trois dernières années.
Le Juge peut enfin accorder des délais de paiement au locataire qui devra alors s’acquitter de la dette en plus des loyers qui continuent à courir. Pendant ce temps, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Dès le premier incident de paiement, elle peut être réactivée et l’expulsion prononcée.
- Mon locataire a commis des dégradations locatives dans mon logement, que faire ?
Le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il répond également les dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat.
Cela signifie que le locataire est responsable des dégradations qu’il occasionne dans le logement sauf si elles résultent d’un cas de force majeure, de la faute du propriétaire ou d’un tiers qu’il n’a pas lui même fait entrer dans le logement.
Le locataire est également tenu de l’entretien courant du logement et doit prendre en charge les réparations locatives sauf si ces dernières sont dues à l’usure normal. On entend par réparations locatives : les travaux d’entretien courant et les menues réparations.
La liste des réparations ayant un caractère locatif est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Afin de prouver l’existence de dégradations, il convient de se référer à l’état des lieux d’entrée et d’opérer un comparatif avec l’état du logement à la sortie.
Un constat d’Huissier de Justice dressé au moment du départ du locataire ou peu après sa sortie permet de renforcer la preuve des dégradations.
Il sera précisé que le locataire est responsable des dégradations qu’il peut commettre lui même, mais aussi des personnes habitant dans le logement ou hébergées ponctuellement ou invitées.
A défaut du respect de ces obligations, le bailleur peut solliciter la résiliation du bail.
2) Je suis : locataire
- Mon logement est indécent, que faire ?
Le propriétaire a pour obligation légale de fournir au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent définit les caractéristiques d’un logement décent.
L’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en outre que le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et qu’il doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat de location et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Si vous estimez que le logement loué n’est pas décent, il convient dans un premier temps d’adresser un courrier recommandé au propriétaire listant les non conformité et le mettant en demeure d’avoir à réaliser ou faire réaliser les travaux.
Si dans un délai de deux mois le propriétaire n’a pas réagi, le locataire peut faire appel à la commission départementale de conciliation avant de saisir le Tribunal.
Un constat de non-décence permettra de constater officiellement la non-décence du logement. Un constat d’Huissier permettra de la confirmer.
Si le Tribunal constate la non-décence du logement, il pourra contraindre le propriétaire à faire réaliser les travaux, imposer une diminution du loyer et allouer des dommages et intérêts au locataire.
- Mon propriétaire me réclame des loyers impayés ou me reproche des dégradations locatives
Dans le cas où votre propriétaire a saisi le Tribunal pour réclamer le règlement des loyers, et si vous contestez les sommes demandées, il vous appartient de démontrer qu’elles ont été effectivement réglées.
Si vous ne contestez pas la somme demandée, vous avez possibilité de demander un délai de paiement. En effet, le Juge peut, en fonction de votre situation, reporter ou échelonner la dette et vous accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.
Dans le cas où votre propriétaire vous reproche des dégradations locatives, il conviendra de vérifier s’il apporte bien la preuve desdites dégradations.
Une comparaison minutieuse entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie pourra être faite.
Complément d’information : consultez les 7 obligations du locataire et les 5 obligations du propriétaire.