La restitution du dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est la somme versée à l’entrée dans les lieux pour couvrir d’éventuels manquements du locataire. Son montant est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour un meublé, et il ne peut jamais servir à payer le dernier loyer. C’est au moment du départ que les difficultés surgissent : retenues non justifiées, silence du bailleur, décompte incompréhensible.
Le cabinet, situé à Troyes, accompagne locataires et propriétaires de tout le département de l’Aube sur ces litiges, du courrier de mise en demeure jusqu’à la saisine du juge des contentieux de la protection.
Quel délai pour restituer ?
Le délai dépend de l’état des lieux de sortie. S’il est conforme à celui d’entrée, le bailleur dispose d’un mois à compter de la remise des clés pour restituer l’intégralité de la somme. S’il fait apparaître des différences, le délai passe à deux mois, afin de permettre le chiffrage des réparations. Le point de départ est la restitution effective des clés, remises en main propre ou par lettre recommandée — jamais la date de fin du bail. C’est cette date qu’il faut pouvoir prouver, ce qui justifie de la formaliser par un écrit ou un accusé de réception.
Ce que le bailleur peut retenir, et à quelles conditions
Trois catégories de sommes peuvent être déduites : les loyers et charges impayés, la régularisation annuelle des charges, et le coût des réparations incombant au locataire. Encore faut-il que la retenue soit justifiée par des pièces — devis, facture, ou à tout le moins une évaluation sérieuse — et qu’elle corresponde à une différence constatée entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie. Une retenue forfaitaire, annoncée sans décompte ni justificatif, est contestable pour ce seul motif, indépendamment même du bien-fondé de la créance invoquée.
Vétusté ou dégradation : la ligne de partage
C’est le cœur de la plupart des litiges. Le locataire répond des dégradations, jamais de l’usure normale résultant d’un usage conforme et du simple écoulement du temps. Une peinture ternie après plusieurs années, une moquette tassée, des joints jaunis relèvent de la vétusté et restent à la charge du bailleur. Un trou dans une cloison, une brûlure, un équipement cassé relèvent du locataire. Entre les deux, le juge applique un coefficient de vétusté tenant compte de la durée d’occupation : réclamer le prix d’un équipement neuf après huit ans d’occupation n’aboutit pratiquement jamais.
La majoration de 10 % par mois de retard
C’est la sanction la plus efficace et la plus ignorée des bailleurs. À défaut de restitution dans le délai légal, la somme due est majorée d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Elle court de plein droit, sans mise en demeure préalable et sans qu’aucun préjudice ait à être démontré. Sur un loyer de six cents euros et six mois de retard, cela représente trois cent soixante euros s’ajoutant au dépôt lui-même. Elle n’est pas due lorsque le retard est imputable au locataire, notamment s’il n’a pas communiqué sa nouvelle adresse.
Le cas de la copropriété
Lorsque le logement se situe dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut conserver une provision au titre de la régularisation annuelle des charges, dans la limite de vingt pour cent du dépôt de garantie. Cette retenue est temporaire : l’arrêté des comptes de l’immeuble doit ensuite donner lieu à régularisation et au versement du solde au locataire. Beaucoup de bailleurs conservent cette provision sans jamais régulariser, alors que le locataire est en droit d’exiger la communication du décompte définitif et le paiement de ce qui lui reste dû.
Les démarches, dans l'ordre
La première étape est une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant la date de remise des clés, le montant du dépôt, le délai applicable, et réclamant la restitution majorée le cas échéant. Ce courrier débloque une proportion importante des dossiers. À défaut, le litige relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes, compétent pour tout le département, après une tentative de conciliation gratuite lorsque le montant l’impose. L’action se prescrit par trois ans à compter du jour où le locataire a connu les faits lui permettant d’agir. Ces obligations s’inscrivent dans le prolongement des obligations du propriétaire bailleur.
Côté bailleur : sécuriser sa retenue
Un propriétaire n’a aucun intérêt à retenir sans méthode. La bonne pratique tient en trois gestes : réaliser un état des lieux de sortie contradictoire et détaillé, obtenir les devis rapidement plutôt qu’après plusieurs semaines, et adresser au locataire dans le délai légal un décompte écrit accompagné des justificatifs et du solde éventuel. Une retenue documentée est presque toujours validée par le juge ; une retenue globale et tardive est presque toujours sanctionnée, avec la majoration de retard en prime. Les règles détaillées de l’article 7 de la loi de 1989 déterminent ce qui peut légitimement être facturé.
En résumé
- Un mois si l’état des lieux de sortie est conforme, deux mois s’il révèle des différences
- Le délai court à compter de la remise des clés, pas de la fin du bail
- Toute retenue doit être justifiée par un décompte et des devis ou factures
- La vétusté reste à la charge du bailleur, jamais du locataire
- Tout retard entraîne une majoration de 10 % du loyer hors charges par mois commencé
- En copropriété, 20 % maximum peuvent être provisionnés jusqu’à l’arrêté des comptes
Questions fréquentes
Non. Le dépôt de garantie n’est pas une avance sur loyer et le locataire doit régler toutes les échéances jusqu’à son départ. Cesser de payer expose à une procédure, tout en privant le bailleur de la garantie qu’il est censé conserver.
Seulement si le logement est rendu dans un état de saleté anormal, constaté à l’état des lieux de sortie, et sur présentation d’un justificatif du coût. Un nettoyage courant de remise en location ne peut pas être facturé.
Par l’état des lieux de sortie signé, complété de photographies datées prises le jour de la remise des clés. Vous pouvez porter vos réserves écrites directement sur le document plutôt que de refuser de le signer.
Conservez les preuves d’envoi des recommandés, engagez la tentative de conciliation gratuite devant un conciliateur de justice, puis saisissez le juge. L’absence de réponse du bailleur ne fait pas obstacle à la procédure.
