Délai de rétractation après la signature d’un compromis de vente
La signature d’un compromis de vente est une étape importante dans le processus d’achat immobilier et demeure encadrée par les règles du droit immobilier.
Elle marque l’engagement du vendeur et de l’acheteur à la transaction.
Néanmoins, il existe un délai de rétractation pendant lequel l’acheteur peut se retirer de son engagement.
1) Quel délai de rétractation après la signature d'un compromis de vente ?
Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de la remise en main propre (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitat).
La rétractation doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception avant la fin du délai de dix jours calendaires.
Le vendeur, quant à lui, ne peut plus se rétracter une fois la promesse de vente signée.
2) Quelles conséquences en cas de rétractation pendant le délai légal ?
Lorsque l’acheteur exerce son droit de rétractation pendant le délai légal de 10 jours, aucune indemnité n’est due au vendeur.
L’exercice du droit de rétractation dans le délai ne suppose aucune justification de l’acquéreur.
Enfin, l’indemnité d’occupation versée par l’acquéreur lui sera restituée.
3) La clause pénale en cas de rétractation au delà du délai dix jours
Il arrive parfois que l’acquéreur se rétracte au delà du délai de dix jours. Des sanctions financières peuvent alors être prononcées.
En effet, dans la plupart des contrats de vente de bien immobilier, une clause pénale est insérée. Cette clause n’est pas obligatoire mais est très courante dans les opérations de vente immobilières.
La clause pénale est une clause qui prévoit qu’une partie à un contrat s’engage à verser une indemnité déterminée à l’avance à son cocontractant en cas d’inexécution de ses obligations.
En clair, en renonçant à la vente au delà du délai légal de 10 jours, l’acquéreur devra indemniser le vendeur au titre de cette clause pénale.
En général, elle représente 10% du prix de vente.
Pour être valable, la clause doit être insérée au contrat. Elle fixe forfaitairement les dommages et intérêts à verser au vendeur.
La clause pénale s’applique du seul fait de l’inexécution de ses obligations par l’acheteur, peu important l’existence d’un préjudice (Cour de cassation, Chambre Civile 1, 16 juillet 2016, n°15-21.479).
Elle peut être mise en oeuvre par lettre recommandée avec accusée de réception adressée à l’acquéreur ou par voie d’Huissier de Justice. A réception, l’acheteur doit verser le montant prévu au contrat.
Un accord de résolution amiable du compromis de vente peut être signé entre les parties pour acter le bon versement de l’indemnité prévue par la clause pénale.
En cas de contestation, l’affaire peut être portée devant le Tribunal. Le Juge peut alors réviser la clause en la modérant ou en l’augmentant (article 1231-5 al.2 du Code civil).
4) Le cumul de la clause pénale avec d'autres sanctions
La clause pénale sanctionne l’inexécution d’une de ses obligations par l’une des parties.
Il est toutefois possible de cumuler l’application d’une clause pénale avec d’autres sanctions qui se caractérisent par le règlement de dommages et intérêts se fondant sur un préjudice distinct.
En effet, la jurisprudence de la Cour de cassation considère qu’il est possible de demander, en plus de l’exécution de la clause pénale, des dommages et intérêts qui seraient indépendants du préjudice que la clause pénale destine à réparer. Bien évidemment, il faudra apporter la preuve de l’existence de ce préjudice distinct.
Enfin, la jurisprudence considère également que l’agent immobilier a droit à sa commission après la signature d’un acte écrit mentionnant l’engagement définitif des deux parties. Ainsi, une fois le compromis de vente signé, la partie qui renonce à la vente peut être tenue de prendre en charge les frais d’agence.
En savoir plus :
Service-public.fr : Promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
Code civil : article 1231-5
Code de la construction et de l’habitat : article L271-1