Donner congé à son locataire : vente, reprise ou motif légitime
Un propriétaire ne peut pas reprendre son logement quand il le souhaite : il ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, pour l’un des trois motifs limitativement prévus par la loi, et en respectant un formalisme précis. Un congé délivré trop tard, au mauvais destinataire ou sans les mentions obligatoires est nul — et le bail se reconduit alors pour plusieurs années.
Le cabinet, situé à Troyes, conseille les bailleurs et les locataires de tout le département de l’Aube sur la validité des congés et leurs conséquences.
Les trois seuls motifs autorisés
Le bailleur d’un logement loué à titre de résidence principale ne dispose que de trois possibilités. Le congé pour reprise lui permet d’habiter le logement ou d’y loger un proche appartenant à une liste limitative. Le congé pour vente lui permet de vendre le bien libre d’occupation. Le congé pour motif légitime et sérieux sanctionne un manquement du locataire, le plus souvent des impayés répétés, des troubles de voisinage caractérisés ou un défaut d’assurance. En dehors de ces trois hypothèses, aucun congé n’est valable : la volonté de relouer plus cher ou de changer de locataire ne constitue pas un motif admis.
Le délai de préavis et la date d'effet
Le congé doit être délivré au moins six mois avant l’échéance du bail pour une location vide, et trois mois pour une location meublée. Ce délai se calcule à compter de la réception effective du congé par le locataire, et non de son envoi : un congé qui arrive ne serait-ce qu’un jour trop tard est inefficace et le bail se reconduit tacitement : pour trois ans en location vide lorsque le bailleur est une personne physique, pour un an en location meublée. Le congé ne peut par ailleurs produire effet qu’au terme du bail, jamais en cours de contrat, sauf accord amiable formalisé entre les parties.
La forme et les mentions obligatoires
Trois modes de délivrance sont admis : la lettre recommandée avec accusé de réception, l’acte de commissaire de justice, ou la remise en main propre contre émargement ou récépissé. Le congé doit être adressé à chacun des cotitulaires du bail, et notamment à chacun des époux ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité, même si un seul a signé le contrat. Il doit indiquer le motif invoqué et, pour un congé pour reprise ou pour vente, comporter les informations propres à chaque cas, ainsi que la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours du locataire.
Le congé pour vente et le droit de préemption
Le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire : il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ainsi que les dispositions légales applicables. Le locataire dispose de deux mois pour accepter, délai porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt. S’il n’accepte pas, le bailleur reste libre de vendre à un tiers, mais à un prix qui ne peut être inférieur à celui proposé : dans le cas contraire, une nouvelle offre doit être notifiée au locataire. Ce mécanisme est d’ordre public et sa méconnaissance expose la vente à contestation.
Le congé pour reprise : qui peut en bénéficier ?
La reprise n’est possible qu’au profit d’un cercle strictement défini : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants et descendants, ou ceux de son conjoint ou partenaire. Le congé doit désigner nommément le bénéficiaire et préciser le lien qui l’unit au bailleur, ainsi que le caractère réel et sérieux de la reprise. Un congé donné au profit d’une personne extérieure à cette liste est nul. Le locataire évincé sur la base d’une reprise fictive peut par ailleurs obtenir des dommages et intérêts, et le bailleur s’expose à des sanctions.
La protection renforcée des locataires âgés
Un bailleur ne peut, en principe, donner congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources sont inférieures à un plafond réglementaire, sans lui proposer un relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, à proximité de son logement actuel. Cette protection connaît une exception importante : elle ne s’applique pas lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans ou dispose de ressources modestes. Les conditions d’âge et de ressources s’apprécient à la date d’échéance du bail, ce qui impose une vérification attentive avant d’engager la procédure.
Que faire face à un congé contestable ?
Un locataire qui reçoit un congé a tout intérêt à en vérifier la régularité avant de chercher un logement : délai respecté, motif correctement énoncé, destinataires exacts, mentions et notice présentes, bénéficiaire de la reprise identifié. Si le congé est irrégulier, il est privé d’effet et le bail se poursuit. La contestation se porte devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes. À l’inverse, un bailleur a tout intérêt à faire relire son projet de congé en amont : le coût d’une vérification est sans commune mesure avec celui de trois années de bail supplémentaires. Le départ du locataire ouvrira ensuite la question de la restitution du dépôt de garantie.
En résumé
- Trois motifs seulement : reprise, vente, ou motif légitime et sérieux
- Préavis de six mois en location vide, trois mois en meublé, avant l’échéance du bail
- Le congé doit être notifié à chacun des cotitulaires, époux et partenaires compris
- Le congé pour vente vaut offre de vente : le locataire dispose de deux à quatre mois
- La reprise est réservée à un cercle familial limitativement énuméré
- Les locataires de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficient d’une protection renforcée
Questions fréquentes
Non. Le congé du bailleur ne peut produire effet qu’à l’échéance du bail. Seul un accord amiable, formalisé par écrit, permet de mettre fin au contrat en cours de route, le locataire pouvant quant à lui partir à tout moment moyennant son propre préavis.
Oui. Lorsqu’un congé a été délivré par le bailleur, le locataire peut quitter le logement à tout moment pendant le préavis et n’est redevable du loyer que pour la période effectivement occupée.
Le congé peut être annulé et le bailleur condamné à indemniser le locataire du préjudice subi, notamment des frais de déménagement et du surcoût d’un nouveau logement. Une amende pénale est également encourue lorsque la fraude est caractérisée.
Oui. Les trois mêmes motifs s’appliquent aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire ; seul le délai de préavis diffère, ramené à trois mois.
